План маркетинга

2.1.1. Описание маркетинговой стратегии и услуг


Маркетинговая стратегия в отношении объектов торговой недвижимости осуществляется по двум направлениям – поиск арендаторов и привлечение в торговый центр покупателей.
Для формирования оптимальной маркетинговой стратегии с учетом специфики города и потенциальных посетителей объекта исследования было проведено исследование экономическо-социальной ситуации, сложившейся в регионе и непосредственно в городе Сургут. Анализ сегмента рынка и конкурентов дает возможность оценить целесообразность выхода на рынок и сформировать концепцию торгового центра с учетом особенностей существующих и строящихся объектов. Немаловажное значение имеет понимание менталитета населения и его представлений о необходимых составляющих современного торгово-развлекательного центра.
На основании проведенных маркетинговых исследований разработана стратегия привлечения в торговый центр, как арендаторов, так и посетителей.

2.1.2. Ценовая политика

Главным условием привлечения арендаторов помимо месторасположения и формата торгово-развлекательного центра является выбор оптимальных арендных ставок на помещения.
При выборе метода ценообразования целесообразно ориентироваться на средние рыночные арендные ставки, сложившиеся на данный момент на рынке торговой недвижимости г. Сургут, а также на ценовую политику основных конкурентов. Для определения стоимости арендной платы за 1 кв.м. коммерческой недвижимости были использованы данные, полученные при проведении мониторинга рынка торговой недвижимости г. Сургут.
Для того чтобы предотвратить ошибку установления неоправданно высокой цены за основу взяты арендные ставки в действующих торговых центрах Сургута. Также приведены ретроспективные данные по уровню арендных ставок, позволяющие проследить динамику и оценить сложившийся уровень ценовых показателей в крупнейших торговых центрах города.
На данный момент в крупных торговых центрах установлены следующие арендные ставки (табл. 16).
Таблица 16. Показатели стоимости аренды
№ п/п    Название ТЦ    Арендные ставки
1.        ТЦ «Богатырь»    2006г.: 2 этаж – 950 руб./кв.м., средняя арендная ставка – 1000 руб./кв.м.
2007г.: от 600 до 3000 руб./кв.м., средняя – 1000 руб./кв.м.
2008г.: средняя – 1100 руб./кв.м., банкоматы – 3000 руб./кв.м. и рекламные стойки без НДС, бутики – НДС и коммунальные платежи вкл.
2.        ТЦ «Ярославна»    2007г. до 01.03.2008г.: 2 этаж (от 16 до 50 кв.м.) – 1600 руб./кв.м., цоколь (до 600 кв.м.) – 500-600 руб./кв.м.
С 01.03.2008г.: 1 этаж – 2052 руб./кв.м., 2 этаж – 1728 руб./кв.м.
НДС и коммунальные расходы вкл.
3.        ТЦ «Гера»    2007г.: 1500 руб./кв.м.
2008г.: 1500 руб./кв.м.
4.        ТЦ «Пассаж 1,2,3,4»    2006г.: 1500-2000 руб./кв.м.
2007г.: 2000 руб./кв.м.
2008г.: 2500 руб./кв.м.
НДС и коммунальные расходы вкл.
5.        ТЦ «Сибирь-Океан»    2006г.: 1550 – 3000 руб./кв.м.
2007 г.: 1600 – 3000 руб./кв.м.
2008г.: средняя – 2000 руб./кв.м.
Коммунальные расходы не вкл.
6.        ТЦ «Новый Мир»    2008г.: средняя – 1600 руб./кв.м. с НДС
Коммунальные расходы не вкл.
7.        ТЦ «Мир»    2005-2006г.: 1,2 этажи – 1900 руб./кв.м., 3 этаж – 1500 руб./кв.м.
2007г.: 3 этаж – 1470 руб./кв.м.
Апрель 2008г.: 3 этаж – 1550 руб./кв.м.
Средняя арендная ставка – 1600 руб./кв.м.
НДС не вкл.
8.        ТЦ «Мир на Югорской»    2008г.: 900 – 1400 руб./кв.м., средняя – 1200 руб./кв.м.
НДС и коммунальные расходы вкл, кроме электричества
9.        ТЦ «Сити-центр»    2007г.: 700 – 2000 руб./кв.м.

Заметим также, что арендуемая площадь в вышеупомянутых объектах торговли зачастую зависит от товарной категории. Так, к примеру, среди "якорей" востребованы площади от 2 500 до 4 000 кв.м. У арендаторов торговых галерей наибольшим спросом пользуются помещения в 300-500 (под торговлю одеждой и обувью), для товаров краткосрочного спроса от 50 до 100 кв.м.
Необходимо также отметить особенности ценовой политики в отношении «якорных» арендаторов, привлекаемых в торговые комплексы для формирования основных покупательских потоков. Арендная плата для такого рода арендаторов может быть в два раза и более ниже, в сравнении, со стоимостью аренды для других операторов. Исходя из указанных выше данных, определяем арендную плату за 1 кв.м. – от 300 до 2000 тыс./руб./месяц в зависимости от назначения помещения.
Таким образом, для «якорных» арендаторов, занимающих несколько тысяч квадратных метров, ставка аренды определена в размере 700 руб./кв.м. в месяц. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи — 2000 руб./кв.м. в месяц. Арендные ставки сети фуд-корта, операторов ресторанного формата и выставочного зала несколько меньше, чем ставки арендаторов бутиков – 1000 руб./кв.м. в месяц. Для развлекательной составляющей, включенной в структуру торгового центра, установлена арендная плата в размере 500 руб./кв.м. в месяц. Арендная ставка в 300 руб./кв.м./месяц определена для площадей вспомогательных помещений. Указанные ставки включают НДС.
По прогнозам пик ввода торговых площадей в городе Сургут придется на конец текущего года и начала следующего, что может, в дальнейшем, привести к пересмотру ставок аренды действующих торговых центров. В связи с насыщением рынка ставки в некоторых торговых комплексах значительно возрастут, в других же, напротив, будут снижаться. В первую очередь, данный процесс затронет собственников низкокачественных площадей, в которых может начаться миграция арендаторов к вновь введенным более качественным площадям. Но в целом, по нашим оценкам на рынке средний уровень арендных ставок будет характеризоваться незначительными колебаниями.


2.1.3. Политика распределения и товародвижения


На этапе привлечения в торговый центр посетителей создается уникальное предложение, выбираются рекламные каналы продвижения, разрабатываются презентационные материалы (буклеты, стенды, листовки и др.) и дизайн макетов для СМИ, наружных носителей, полиграфии и т.п.
Планируется проведение рекламной компании, которая выполняется в рамках следующих этапов. Подготовка общественного мнения. Задачей первого этапа является формирование интереса со стороны населения города к новому торгово-развлекательному центру до его открытия. Распространение рекламной информации об открытии магазина. Задачей следующего этапа выступает привлечение в первую неделю работы торгово-развлекательного центра максимального количества посетителей.
Особое внимание планируется уделить факту создания интереса к открывающемуся ТРЦ, важно, чтобы открытие приобрело общегородской масштаб. Распространение информации об открытии ТРЦ с использованием электронных и печатных СМИ позволит охватить все население города и района. Предусмотрено размещение наружной рекламы на территории города Сургут. Планируется, что в дни открытия будут организованы ярмарки и распродажи, организованы масштабные промо-акции и праздничные мероприятия, которые привлекают внимание большого количества потенциальных покупателей и способствуют увеличению потока посетителей. Управляющая компания предусматривает проведение совместных акций с якорными арендаторами, так как общий бюджет позволит сделать торжественную церемонию открытия ТРЦ более яркой, насыщенной и необычной. Как правило, рекламные мероприятия сопровождаются призами и подарками от спонсоров, в качестве которых выступают якорные арендаторы и крупные торговые сети, присутствующие в ТЦ.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что проведение широкомасштабной рекламной компании с привлечением больших затрат не требуется, так как часть бремени расходов ложится на плечи «якорных» и других крупных арендаторов.
Дальнейшее привлечение посетителей в ТРЦ планируется посредством рекламы арендаторами своих товаров, что поможет горожанам ассоциировать отдельные магазины ТЦ с имиджем самого объекта торговли.
Срок реализации этапа – до открытия ТРЦ. Стоимость этапа – 100 000 рублей. В дальнейшем, после открытия магазина информационное воздействие будет снижено, и будет связано с продвижением третьего этапа рекламной компании.
На следующем этапе вполне достаточным будет размещение информации о ТРЦ на собственном сайте и в местных печатных изданиях.  Срок реализации этапа – после открытия ТРЦ. Общая сумма ежемесячных расходов на рекламу и продвижение услуг ТРЦ составляет 40 000 рублей в месяц.
Население города значительное внимание уделяет именно качеству обслуживания в ТРЦ. Квалифицированные и доброжелательные продавцы станут фактором, подтверждающем решение о повторном посещении магазина.
Практика работы ТЦ города Сургут показывает, что покупатель в значительной степени привязан к ассортименту, который предлагает тот или иной магазин, и его изменение может привести к снижению покупательского интереса. Большое внимание будет уделяться разнообразному, и при этом сбалансированному подбору группы арендаторов. Именно поэтому будет акцентироваться внимание на неизменности высоких позиций в сфере ассортимента и качества оказываемых услуг ТРЦ. В связи с высокой степенью заинтересованности жителей города в торговых центрах с развитой развлекательной составляющей и с учетом дефицита в городе Сургут проектов подобного уровня, развлекательная часть также значительно повысит посещаемость всего торгового комплекса.

Похожие рефераты:

• План маркетинга
2.1.1. Описание маркетинговой стратегии и услуг


Маркетинговая стратегия в отношении объектов торговой недвижимости осуществляется по двум направлениям – поиск арендатор...
• План маркетинга
Текущее положение. На сегодняшний день позиции ЗАО «Универсал» на кирпичном рынке следующие (кратко):
- доля на рынке потребления - 53%;
- доля на рынке строительного пу...
• Стратегия маркетинга
Компания «Группа Альянс» после отделения от компании ООО «НПО «Овал». То есть разделение брендов – не лучший выход из положения при распаде компании. Это привело...
• Организация маркетинга на предприятии

Термин «маркетинг» – в буквальном смысле процесс продвижения на рынок – не отражает в полной мере внутренней двойственности процесса и акцентирует более «актив...
• Бюджет службы маркетинга
Бюджетирование осуществляется путем детальной разработки (обычно на один год) оперативных планов для предприятия в целом и его отдельных подразделений. В свою очередь оперативные планы реализуются ...